刻下存量房贷苟简有38万亿元。
38万亿存量房贷中的60.8％（23万亿），属于首套房购房者（且购房时利率高于计渔利率下限）和多套房在新设施下被认定为首套房的购房者。
这部分存量房贷在2023年8月央行下调存量首套房贷利率时的平均利率降幅为73BP，调降后的加权平均利率为4.27%。
2024年头又侍从LPR利率举座下调10BP后[2]，这23万亿存量房贷的平均利率为4.17%。
38万亿存量房贷中的26.5%（10万亿），是在低利率时候（2009年-2010年一季度；2015年四季度到2017年二季度）变成的，那时加权平均利率为4.55%（把柄低利率时候披发贷款*披发利率加权）。
这部分房贷利率由于低于2019年末的LPR（那时LPR为4.8%），因此不享受2023年存量房贷利率下调计谋优惠，只可侍从LPR利率举座下调。
2020-2023年技能，LPR累计下调了60BP，这10万亿存量房贷的平均利率为3.95%。
38万亿存量房贷中的12.7%（4.8万亿），属于不享受计谋优惠的多套住房购房者。
2019年曩昔，去掉低利率时候的加权平均房贷利率为5.67%，由于不享受加点优惠，到2023年末的贷款平均利率还有5.07%。
2024年头，跟着LPR利率下调10BP后，这部分贷款利率降到了平均4.97%，但仍然是房贷利率最高的群体，亦然最有提前还贷意愿的群体。
这三类贷款加权下来，刻下存量房贷的平均利率苟简是4.21%。
这个数字和二季度上市银行的个东谈主贷款加权平均利率4.4%进出不大，因为住房贷款占个东谈主贷款的57%。
而本年二季度，新刊行房贷的平均利率是3.45%，也等于说，新旧房贷的利差有76个BP。
当中有35BP是“临时利差”，主要原因是现在大广阔存量贸易性个东谈主住房贷款的再行订价周期为1年。
本年5年期LPR仍是累计降息35bp，来岁头存量房贷利率会跟着一年一度条约更新而下调。
剩余的41BP是“加点利差”。主要原因是房贷利率换锚后的“加点”保握恒定，不行侍重新址贷条约的加点水平下调。
这其中，23万亿的存量房贷（23年计谋受益者）的加点利差为37BP；10万亿的存量房贷（低利率时候购房者）的加点利差为15BP；4.8万亿的存量房贷（高利率多套房购房者）的加点利差为117BP。
存量房贷利率如何诊疗？现在市集原宥的下调存量房贷利率，指的等于下调“加点利差”，按照上头的瓦解，那么最大下调空间为40BP。
40BP的存量房贷利率下调，苟简影响银行金钱端收益率下滑6BP（存量房贷占银行信贷的比重为15%）。
淌若不竭将职责高利率的多套房握有者摒弃不才智存量房贷利率的计谋以外，那么提前还贷四肢还会进一步加多。
因此再次调降存量房贷利率加点，需要隐敝大部分存量房贷，而非仅针对首套房，也因为隐敝面更广，调降幅度可能相对严慎。
本年二季度银行净息差仍是降至1.54%，来岁头存量房贷利率诊疗时，银行净息差可能还会面对一次回落（如23、24年头净息差快速回落17BP、15BP）。
淌若银行净息差要保管住1.5%傍边，那么存量房贷利率的调降幅度惟有25BP。淌若单独裁汰入款利率，那么存量房贷利率的调降幅度还不错更大。
对住户摧毁、提前还贷的影响几何？按照“38万亿房贷、平均利率4.2%、平均下调20BP”来臆测，贷款东谈主每月不错少还63亿元。假定“30年期、100万贷款、等额本息”，贷款东谈主每月不错少还116元。
减少的利息支拨等于加多的住户收入。表面上，裁汰存量房贷利率不错减缓住户提前还贷，并抵摧毁变成一定提振。
可是在短缺高息金钱的情况下，下调存量房贷利率可能并不行终止住户提前还贷。
比如，2023年8月存量房贷利率下调前，每月房贷提前还款额为4324.5亿元。计谋出台后的9-12月，每月房贷提前还款额仍有3870.4亿元，仅比之前下降了10.5%。
另外，从当季新增个东谈主住房贷款与房企资金开端中个东谈主按揭贷款的差值来看，降存量房贷利率加点关于扼制提前还贷只在短期内有用（23年末和24年头两者差值拘谨），但跟着利差再度走扩，2024年二季度住户部门再行加快提前还贷。
不异，在收入预期偏弱的情况下，欠债住户的摧毁意愿低迷也不会因为利息支拨下降而获得根底更动。
比如，2023年8月下调存量房贷利率后，9-12月社零复合增速握续回落，摧毁并未看到反弹的迹象，2023年4季度住户平均摧毁倾向反弹幅度（4个百分点）也低于历史平均水平（9-10个百分点），可见住户摧毁倾向并未因为利息支拨下降而流露回升。
站在房债住户的视角，房价下落的金钱耗损仍是裁汰了欠债住户的摧毁意愿，在存量房贷利率依旧权贵高于入款收益的情况下，尽管省俭的利息支拨带来了一笔可主宰收入，但只消异日收入预期不变，更好的选拔依然是不竭提前偿还贷款以松驰欠债压力。
尽管裁汰存量房贷利率的短期恶果可能有限，但不行否定计谋的永远作用，因为加多的储蓄和减少的欠债王人是住户异日的摧毁智商进步。关于30年期限的100万房贷，淌若房贷利率下调20BP，总欠债边界会下降2.4个百分点。
淌若下调存量房贷利率，对成本市集意味着什么？从保管银行净息差的角度，淌若央行下调了存量房贷的“加点利差”，那么央行也需要降准或降息来稳住银行的欠债端，降息预期对短久期债券变成平直利好。房贷利率下调也会进步遥远期债券对银行的设立眩惑力，是以就短期而言，降存量房贷利率对债市是明确的利好。对股市而言是短期中性，同期也让中永远的改善时点可能更早到来。
注：假定2023年存量房贷利率调降未波及当年LPR利率的诊疗，2023年LPR利率下调10BP
本文作家：宋雪涛 S1110517090003、孙永乐 S1110525010001，开端：雪涛宏不雅札记，原文标题：《房债》
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